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【SJTU住房政策观察第12期】租金及租售比变动与房价走势关联性的探索性分析报告 发布日期：2023-07-25
SJTU住房政策观察No.12 租金及租售比变动与房价走势关联性的探索性分析报告
上海交通大学住房与城乡建设研究中心 2023年7月25日
本期报告利用北京国信达数据技术有限公司-中国城市二手房指数网2015-2023的租金、二手住宅房价和租售比的年度数据，对中国城市房价与租金变动的关联性做系统的探索性分析，并以租售比变动走势与房价变动趋势的关联性为着眼点，探究从城市租售比相对自身基准值的变动中来预测研判该城市的房价未来发展趋势。 1. 房价变动与租金变动的关联性 下列一组图显示，中国城市二手房房价的变动方向与租金的变动方向基本是同方向，当年房价变动与当年租金变动呈现正相关关系。如果用两年平均或三年平均的房价变动率与租金变动率来分析，两者之间的正相关性会更加显著。这个发现可以说明，中国城市房价变动总体上是受经济基本面推动，与代表经济基本面的租金变动之间的关系十分紧密。分析还发现，房价对当年租金变化敏感，但对滞后一年或滞后两年的租金变动都不敏感，说明经济基本面的变动会即时传导到房价上。
注：图例中的数字代表年份，如北京市16代表北京市2016年的数值。下同。
从量化角度来说，基于面板固定效应回归模型分析的结果显示，平均而言，当中国一个城市的年度租金增长率每增加1个百分点，该城市的房价增长率会增加0.49个百分点；过去两年平均租金增长率每增加1个百分点，该城市过去两年的房价平均增长率会增加0.79个百分点；过去三年租金增长率每增加1个百分点，该城市过去三年的房价平均增长率会增加0.92个百分点。以上相关系数都在1%水平上具有统计显著度。这说明，房价与租金的关联性，在越长周期内会越高。 表A1：房价变动率与租金变动率联动关系的固定效应面板模型分析结果
2. 房价变动与租售比变动的短期关联性 下列一组图显示，中国城市二手房房价的变动方向与租售比的变动方向基本是反方向，当年房价变动与当年租售比变动呈现负相关关系；如果用两年平均或三年平均的房价变动率与租售比变动率来分析，两者之间的负相关性会更加显著；并且，租售比增长的区域内，房价基本是负增长，少有正增长，分别对照下列图中右下角和右上角象限的部分；同时，房价正增长的区域内，租售比基本上是恶化的，对照下列图中左上角象限部分；房价和租售比同时恶化，即房价下降，租金下降更多，这种情况也比较少，对照下列图中左下角象限部分。这几点尤其在两年平均或三年平均的图中特别明显。这些信息综合起来可以说明，中国城市租售比的改善，基本上只是在房价下降的时候中才出现；而房价上涨较多的时候，基本都伴随着租售比的恶化；房价和租金同时都保持正增长、但租金上涨超过房价上涨的情形，虽然也有，但比例较少；房价下降，多数情况伴随着租售比改善，但也有少数情形是伴随租售比恶化，即租金下降比房价还快，这种情形也比较罕见。
量化角度来说，基于面板固定效应回归模型分析的结果显示，平均而言，当一个城市年度租售比增长率每增加1个百分点的时候，该城市的房价增长率会减少0.832个百分点；一个城市过去两年平均租售比增长率每增加1个百分点，该城市过去两年的房价平均增长率会减少1.136个百分点；一个城市过去三年租售比增长率每增加1个百分点，该城市过去三年的房价平均增长率会减少1.288个百分点。以上相关系数都在1%水平上具有统计显著度。这说明，房价与租售比的负关联性，在越长周期内会越高。 表A2：房价变动率与租售比变动率联动关系的固定效应面板模型分析结果
3. 房价变动与租售比变动的长期关联性 下列一组图中继续显示，中国城市二手房房价变动方向与租售比变动方向基本反方向，2015年之后房价累计增长越多的城市，往往是租售比累计恶化越多的城市，而2015年之后租售比累计改善较大的城市，往往是房价持续下跌的城市，集中在东北人口收缩城市。也就是说，2015年之后中国大多数城市的房价增长，都伴随着租售比的恶化，意味着房价增长的经济基本面基础越来越脆弱。经过计算发现，2015年1月-2022年12月期间，中国城市二手房房价的累计涨幅是同期租金累计涨幅的3.68倍。房价长期超前于租金增长，意味着内在蕴含的调整风险越来越大。
（因网站图片容量限制，图示请见报告完整全文，可于网页最下方链接下载）
下列一组图则报告了本专题研究报告的最重要一个发现，房地产市场下行周期中，一个城市房价调整幅度与该城市租售比偏离2015年基准值的幅度成正相关。
（因网站图片容量限制，图示请见报告完整全文，可于网页最下方链接下载）
上面一组图，分别显示2023年5月和2023年6月的二手房价格指数变动率与该城市租售比相对2015年基准值累计变化率之间的关系。两图均显示，当一个城市的租售比在2023年时候相对2015年累计恶化越多，则该城市在2023年这样一个房地产市场下行周期中，房价下降幅度越大；反之，如果一个城市的租售比在2023年时候相对2015年累计改善越多，则该城市在2023年房地产市场下行环境中会表现出更好的抗跌韧性，甚至还有房价一定的上涨。 量化来说，基于城市层面OLS回归模型分析的结果显示，平均而言，当一个城市在2023年的租售比相对其2015年基准值每增加1个百分点，该城市在2023年上半年的房价增长率会多出0.06-0.07个百分点。以上相关系数都在1%水平上具有统计显著度。 表A3：2023年房价变动率与租售比累计变动率联动关系的OLS回归分析结果
(1)
(2)
VARIABLES
二手住宅价格指数同比变动202305
二手住宅价格指数同比变动202306
租售比_gv15
0.065***
0.072***
(0.013)
(0.014)
Constant
-1.471***
-1.308***
(0.404)
(0.429)
样本
263
263
R-squared
0.102
0.118
括号中为标准差
***p<0.01,**p<0.05,*p<0.1
4. 讨论与启示 租售比是国际业界经常用来测度一个城市房地产市场风险程度或房价与其经济基本面脱节程度的基准指标，但在中国情景下使用需要慎重。由于中国城市之间的公共服务均等化程度差异较大，同时城市之间的迁移成本较高，城市之间的租售比很难直接比较。本专题报告研究发现，中国城市房价与租金总体上保持密切的关联性，房价变动与租金变动基本上是同方向，但2015-2022年期间不少城市的房价累计增幅超过租金累计增幅，大多数城市尤其大中城市的租售比在已经偏低的基准上继续恶化，也就是房价脱离城市经济基本面的程度在不断加大，这直接蕴含了较高的房价调整回归风险。研究发现，2023年城市房价的同比变动幅度与该城市2015年以来累计的租售比变动幅度呈现正相关关系。具体来说，如果一个城市2015年以来的租售比是大幅度恶化的，则该城市在2023年这样的房地产市场下行周期中房价向下调整的压力就会较大；反之，如果一个城市2015年以来的租售比是逐步改善的，则该城市的房价在房地产市场下行周期就有较好的抗压韧性。 上述发现为预判一个城市在未来的房价变动趋势提供了启示和依据。本报告团队未来还将进一步深化相关研究，提出研判预测中国城市房价走势的更多思路与技术路线。 报告团队出品方： 上海交通大学住房与城乡建设研究中心
感谢北京国信达数据技术有限公司提供的数据支持
设计：陈杰，上海交通大学住房与城乡建设研究中心
后记《SJTU 政策住房观察》系列报告是由上海交通大学住房与城乡建设研究中心原创出品的深度住房政策分析报告，聚焦住房领域的重大和热点政策话题，基于相关政策文本和资料、数据，展开系统性的剖析，旨在为住房政策的决策者、研究者和社会各界人士提供基础性的公共知识产品，在推动政策公开度透明度和助力政策创新及创新扩散的同时，普及相关政策信息和最新研究资讯，提高社会公众对住房政策的知情了解与决策过程参与，提升全民住房福利水平，加快构建人人住有所居、住有宜居的社会。 《SJTU 住房政策观察》系列报告微信版都由“城市与房地产研究”公众号首发，网页版和 PDF 版最新版发布在上海交通大学住房与城乡建设研究中心网站(https://churd.sjtu.edu.cn)。
《SJTU 住房政策观察》第1期“对《住房租赁条例（征求意见稿）》的意见书”，微信公众号版于2020年10月9日由“城市与房地产研究”公众号发布，网页版和PDF版全文发布在上海交通大学住房与城乡建设中心网站“资料下载”栏目。 建议引用格式：陈杰等. 对《住房租赁条例（征求意见稿）》的意见书[R]. 上海交通大学住房与城乡建设研究中心“SJTU住房政策观察第1期”，2020年 10月.
《SJTU 住房政策观察》第2期“中央财政支持租房市场发展首批试点城市资助办法比较分析报告”，微信公众号版于2020年10月27日由“城市与房地产研究”公众号首发，最新版的网页版和PDF版全文发布在上海交通大学住房与城乡建设中心网站“资料下载”栏目。 建议引用格式：陈杰、齐昕.中央财政支持租房市场发展首批试点城市资助办法比较分析报告[R].上海交通大学住房与城乡建设研究中心“SJTU住房政策观察第2期”，2020年10月.
《SJTU 住房政策观察》第3期“中国住房公积金制度与经济社会发展的同步性与协调性分析”，微信公众号版于2020年11月22日由“城市与房地产研究”公众号首发，最新版的网页版和PDF版全文发布在上海交通大学住房与城乡建设中心网站“资料下载”栏目。 建议引用格式：陈杰、吴义东.中国住房公积金制度与经济社会发展的同步性与协调性分析[R].上海交通大学住房与城乡建设研究中心“SJTU住房政策观察第3期”，2020年11月.
《SJTU住房政策观察》第4期“中国城市住房公积金高质量发展评估报告2020”，微信公众号版于 2020 年12月2日由“城市与房地产研究”公众号首发，最新版的网页版和PDF版全文发布在上海交通大学住房与城乡建设中心网站“资料下载”栏目。 建议引用格式：陈杰等.中国城市住房公积金高质量发展评估报告2020 [R].上海交通大学住房与城乡建设研究中心“SJTU住房政策观察第4期”，2020年 12月.
《SJT住房政策观察》第 5期“利用集体建设用地建设租赁住房试点城市《实施方案》的文本比较”，微信公众号版于2020年12月16日由“城市与房地产研究”公众号首发，最新版的网页版和PDF版全文发布在上海交通大学住房与城乡建设中心网站“资料下载”栏目。 建议引用格式：陈杰、齐昕. 利用集体建设用地建设租赁住房试点城市《实施方案》的文本比较[R].上海交通大学住房与城乡建设研究中心“SJTU住房政策观察第 5 期”，2020年12月.
《SJTU 住房政策观察》第6期“集体建设用地建租赁房试点改革的历史回顾、现状梳理与对策建议”，微信公众号版于2020年12月20日由“城市与房地产研究”公众号首发，最新版的网页版和PDF版全文发布在上海交通大学住房与城乡建设中心网站“资料下载”栏目。 建议引用格式：陈杰、陈开洋. 集体建设用地建租赁房试点改革的历史回顾、现状梳理与对策建议[R].上海交通大学住房与城乡建设研究中心“SJTU住房政策观察第 6 期”，2020年12月.
《SJTU 住房政策观察》第7期“中国省市住房公积金高质量发展评估报告2021”，微信公众号版于2021年12月6日由“城市与房地产研究”公众号首发，最新版的网页版和 PDF 版全文发布在上海交通大学住房与城乡建设中心网站“资料下载”栏目。 建议引用格式：陈杰等.中国省市住房公积金高质量发展评估报告2021 [R].上海交通大学住房与城乡建设研究中心“SJTU住房政策观察7期”，2021年12月.
《SJTU 住房政策观察》第8期“‘物业+养老’的演变、意义与前景分析”，微信公众号版于2021年12月26日由“城市与房地产研究”公众号首发，最新版的网页版和 PDF 版全文发布在上海交通大学住房与城乡建设中心网站“资料下载”栏目。 建议引用格式：陈杰等.“物业+养老”的演变、意义与前景分析[R].上海交通大学住房与城乡建设研究中心“SJTU住房政策观察8期”，2021年12月.
《SJTU 住房政策观察》第9期“以租赁赋权推进租购并举的必要性与实施策略”，微信公众号版于2021年12月27日由“城市与房地产研究”公众号首发，最新版的网页版和 PDF 版全文发布在上海交通大学住房与城乡建设中心网站“资料下载”栏目。 建议引用格式：陈杰等.以租赁赋权推进租购并举的必要性与实施策略[R].上海交通大学住房与城乡建设研究中心“SJTU住房政策观察9期”，2021年12月.
《SJTU 住房政策观察》第10期“住房租赁企业战疫系列案例(2022)”，微信公众号版于2022年12月11日由“城市与房地产研究”公众号首发，最新版的网页版和 PDF 版全文发布在上海交通大学住房与城乡建设中心网站“资料下载”栏目。 建议引用格式：陈杰等. 住房租赁企业战疫系列案例[R].上海交通大学住房与城乡建设研究中心“SJTU住房政策观察10期”，2022年12月.
《SJTU 住房政策观察》第11期“中国省市住房公积金高质量发展评估报告2021”，微信公众号版于2022年12月18日由“城市与房地产研究”公众号首发，最新版的网页版和 PDF 版全文发布在上海交通大学住房与城乡建设中心网站“资料下载”栏目。 建议引用格式：陈杰等.中国省市住房公积金高质量发展评估报告2022 [R].上海交通大学住房与城乡建设研究中心“SJTU住房政策观察11期”，2022年12月.
《SJTU 住房政策观察》第12期“租金及租售比变动与房价走势关联性的探索性分析报告”，微信公众号版于2023年7月25日由“城市与房地产研究”公众号首发，最新版的网页版和 PDF 版全文发布在上海交通大学住房与城乡建设中心网站“资料下载”栏目。 建议引用格式：陈杰等. 租金及租售比变动与房价走势关联性的探索性分析报告[R].上海交通大学住房与城乡建设研究中心“SJTU住房政策观察12期”，2023年7月25日.
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