上海交通大学国际与公共事务学院王祯博士生、浙江工业大学管理学院&中国住房和房地产研究院胡明志副教授（通讯作者）、上海交通大学国际与公共事务学院&中国城市治理研究院陈杰教授（共同通讯作者）共同合作完成的论文Land redevelopment and migrant inflows in Chinese cities于2022年9月9日在线发表于经济管理类国际知名老牌SSCI期刊Applied Economics。

该研究结合2008-2018年全国111个地级及以上城市的土地交易数据与中国城市建设统计年鉴和中国城市统计年鉴数据，实证考察了城市土地再开发与城市吸引流动人口的关系，并讨论了研究发现的政策含义。

文章首先发现，中国城市土地供应总面积中，基于旧区改造等来源的再开发用地占比平均约为20%，而新增建设用地占比平均约为80%，但这个结构比重在不同规模不同地域城市有较大的差别。该文以空间生产理论为基础，构建了一个空间再生产结果及用地结构对人口流入影响的理论分析框架。核心假说包括：（1）总体而言，基于再开发土地的空间生产会增大城市吸引力、促进外来人口流入；（2）基于空间使用价值视角，公共福祉导向的公共服务与基础设施空间供给更能促进外来人口流入；（3）基于空间交易价值视角，土地再开发的资本积累来源对外来人口流入的影响有正向影响，但来源不会产生结构性效应；（4）土地再开发的空间生产在欠发达地区比在发达地区更能促进外来人口流入。

实证研究结果表明，就对流入人口的影响而言，再开发土地占总供应土地面积比重的系数显著为正，但土地总供应面积的系数本身不显著。考虑到土地供应总面积主要集中在城市郊区的新增用地，而土地再开发大多数则位于城市中心区域，这一研究结果意味着，通过土地再开发的集约化城市发展方式（“紧凑型城市发展”）比粗放式城市发展方式（“蔓延式城市发展”）更有可能吸引外来人口。同时，土地再开发对人口流入的影响在不同类型的再开发土地利用中有所不同。具体而言，公共服务和基础设施用地的影响系数显著为正，而住宅用地、公园绿地、商业用地、工业物流仓储用地等其他类型的土地再开发的系数均不显著，表明土地再开发对外来人口流出存在结构性效应。通过土地再开发，空间使用中提供的城市便利性设施和集体消费品供应促进了人口流入。

进一步研究结果表明，土地再开发对欠发到地区（即中西部城市、非沿海城市和非首都城市）的流动人口流入影响比发达地区（即东部城市、沿海城市和首都城市）更为明显。可能的原因是，欠发达地区的公共服务和基础设施更加短缺，通过土地再开发能在更好利用老城区溢出效应基础上大幅度改善公共服务和基础设施，从而更能吸引外来人口定居。另外，该研究还从土地交易金额的角度考察土地再开发与人口流入之间的关系，发现再开发土地交易总额占土地出让总交易额的比重对人口流入的影响正向显著。在中国城市土地交易总金额中，再开发用地的土地交易金额占比平均约为33%，其相比新增建设用地的地均空间资本聚集更高，资本聚集产生的聚集经济形成活力中心，更能吸引外来人口到来。但同时，再开发用地资本化的结构效应对流动人口影响不强烈，即不同用地类型的进一步异质性研究结果表明，再开发土地不同用地类型产生的土地交易金额对外来人口流入的影响不存在差异。这说明空间资本化效应，只取决于资本总量，与资本来源没有直接关系。

总体而言，该研究发现土地再开发有利于增强城市对外来人口的吸引力，这一研究结果具有重要的政策涵义。中国在过去几十年里经历了快速的城镇化历程，并取得了巨大的成就，2021年中国人口城镇化率已达64.72%。但是，城市过度扩张、土地城市化超过人口城市化速度和土地资源利用效率低下、公共服务设施配置不足等问题仍然突出。在新型城镇化建设背景下，一个城市的城市更新进度，是否以及如何影响中国人口空间分布格局，成为政府和学者需要解答的关键问题。该项研究结果还表明，土地再开发形成的土地供给，不仅要注意供给总量，还要看用地结构，不仅要关注城市产业发展和经济增长，还应关注本地及流动人口对公共服务和基础设施日益增长的需求。此外，考虑到人口已日益成为决定一个地区发展潜力的关键因素，欠发达地区的地方政府应更关注土地再开发对流动人口的吸引力。

文献目录信息：

Wang, Z., Hu, M., & Chen, J. (2022). Land Redevelopment and Migrant Inflows in Chinese Cities. Applied Economics. Online. https://doi.org/10.1080/00036846.2022.2118225.

摘要：本文研究了土地再开发如何影响城市对流动人口的吸引力。基于对2008-2018年中国城市100多万条土地交易数据的实证分析，我们发现，平均而言，城市再开发用地占土地供应总面积的比重越大，吸引的流动人口就越多。此外，在整个土地再开发类型中，公共服务和基础设施的再开发面积所占比例越高，越能够进一步吸引流动人口。我们还发现在欠发达地区，土地再开发在吸引人口流入方面的作用大于发达地区。这些发现表明，在吸引流动人口方面，集约化城市发展方式(“紧凑城市”)比粗放式城市发展方式(“城市蔓延”)相比具有优势。这些发现对中国城市治理的启示也被进一步讨论。

Abstract: This paper investigates how land redevelopment is associated with a city’s potential to attract migrants. Based on empirical analysis conducted by using over one million records of land transaction data between 2008 and 2018 in Chinese cities, we observe that cities with a larger ratio of redevelopment land in the total area of land supply on average have attracted more of the migrant population. Moreover, a high proportion of redevelopment area for public services and infrastructure in the total land redevelopment area can further attract migrants. We also find a larger effect of land redevelopment in attracting migrant inflows in less developed regions than developed regions. These findings suggest the advantages of intensive urban strategy (‘compact urban’) compared with extensive urban strategy (‘urban sprawl’) in attracting migrant population. Implications of these findings for urban governance are discussed.