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陈杰：“三孩”政策对楼市影响的分析——“三孩”不会导致房价暴涨，反而可能预示未来会有进一步的调控升级 发布日期：2021-06-01
“三孩”政策对楼市影响的分析
——“三孩”不会导致房价暴涨，反而可能预示未来会有进一步的调控升级 陈杰 上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、教授 5月31日中央政治局会议审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，决定实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，特别指出要加强税收、住房等支持政策。这个消息发布之后，引起社会舆论热切关注，一些评论者解读对楼市的利好，甚至预言楼市会迎来新一轮暴涨。 笔者并不认同这样的判断，相反认为“三孩”之后，国家的房地产政策会进一步趋紧，楼市调控还有不断升级的趋势，针对“学区房”的治理、租购同权和房产税等措施都会加快落地。因为只有这样，才能真正消除高房价高租金和缺乏稳定长租房对青年人生育意愿的抑制，才是住房领域对“三孩”政策真正的配套支持政策。而且从国家近一年来各种政策措施和舆论预热，都已经很充分表现出这种意图。这次政治局会议中对支持配套政策专门强调，“推进教育公平与优质教育资源供给”，即是与4月30日中央政治局会议点名“要防止以学区房等名义炒作房价”相呼应，表明未来还会进一步加大力度，推动包括“名额到校”、多校划片、集团化办学、教师轮岗等多策并举在内的一系列政策，来加大教育资源均等化程度，降低择校热和遏制学区房炒作。5月11日财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会的消息放出，也不是无缘无故，都是预先留下的稳压器准备信号。 所以中央是已早有统筹考虑，“促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接”，不会因为一个政策而打乱对其他政策的战略部署，包括不会让“三孩”对长期坚持的“房住不炒”等政策产生冲击和让房地产市场产生过度波动，后者已经被中央定调为关系金融稳定和“双循环”战略大局。 一方面，“三孩”放开并不会让房地产需求剧增，甚至增加的幅度会十分有限。6月1日国家卫健委负责人在解读“三孩”政策时候明确指出，全面两孩政策实施后，相当比例的家庭想生不敢生，而2019年全国人口与家庭动态监测调查显示，有生育二孩及以上打算的妇女，仅不足半数实现了再生育。教育、住房、就业等相关经济社会政策成为影响家庭生育抉择的关键。当前年轻人对“二孩”的生育意愿都十分低迷，“三孩”生育意愿就更加稀少了。所以“三孩”放开主要是一种象征性政策姿态，并不会带来实际生育数量的暴增。即使部分区域部分楼盘的大户型可能会更加受青睐，但不会对楼市总体产生大的正面冲击。 另一方面，孩子出生数量增加，本身就意味着养儿育儿的消费性教育性投入会大大增加，这会大量挤占对住房消费的支出，尤其在中产阶层。很多家庭有可能因此减少或拖迟购房计划。此外，家庭长辈将可能加快将自有房子出售，以此来支持青年父母的养儿育儿。一种是青年人的父母将自己多余闲置住房出售，另一种是把几套小房置换成大房，三代同堂的居住模式，或大房+就近小房，父母以此加大对青年家庭的育儿帮扶。无论哪种，都会加大住宅二手房市场的供给，需求的增加却是结构性的，对房价总体上形成一定压力。 总体而言，“三孩”政策的放开，最主要作用是作为国家调整生育政策走向鼓励生育方向的标志，如果在配套支持政策的作用下，会可能出现“单孩”乃至“二孩”生育意愿的提高。然而，为了达到切实提高青年人生育意愿的目标，降低房价租金、提供稳定长租房、租购同权、不为择校和卖不起或租不起学区房而焦虑，都是必要条件。这一切国家都在统筹安排之中，不要误解政策信号而造成误判。 |