陈杰教授受邀在“2021中国住房租赁发展论坛”作主题演讲

2021年5月19日，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、国际与公共事务学院/中国城市治理研究院陈杰教授受邀参加 “2021中国住房租赁发展论坛”并在论坛作主题演讲。本届论坛由中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国建设报社、建信住房服务有限责任公司联合举办，论坛主题是“长租房：完善政策与规范发展”。论坛邀请了百余位政府主管部门、行业协会、科研院所的知名专家及住房租赁行业、金融机构的高层管理人员，围绕中国住房租赁市场的模式优化、工具创新、行业规范、政策完善、监管配套等话题展开深入的探讨。

住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长王策、中国建设报社社长杨海英以及中国建设银行监事兼住房租赁领导小组办公室主任王毅进行了论坛开幕式的致辞。三位权威人士均强调了当前中央层面对于规范发展住房租赁市场的高度重视，社会各界应积极协同，形成改革合力。

近年来，党中央和国务院高度重视住房租赁市场的培育和发展，2020年年底中央经济工作会议，要求解决好大城市住房突出问题，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场。今年的政府工作报告进一步明确“规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担”。“加快培育和发展住房租赁市场、完善长租房政策”也被列入了国民经济社会发展“十四五”规划和2035远景目标。第七次全国人口普查结果显示，我国市辖区流动人口为3.76亿人，相比2010年增长近70%。流动人口是当前住房租赁市场主要需求群体，满足流动人口的住房需求需要一个庞大的住房租赁市场。住房租赁在解决城镇居民住房问题上将持续发挥重要作用，住房租赁市场前景十分广阔。

图1 陈杰教授作论坛主题演讲

本次论坛设置了主题演讲及圆桌对话两大环节。主题演讲环节在上午的第一场发言嘉宾依次是，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强、深圳世联行集团股份有限公司联席董事长及创始人陈劲松和建信住房服务有限责任公司副总裁赵晓英。主题演讲环节在上午的第二场发言嘉宾依次是，陈杰教授、自如联合创始人兼CEO熊林、新派公寓创始人兼CEO王戈宏。主题演讲环节在下午的发言嘉宾有中央财经大学城市与房地产管理系易成栋教授、龙湖冠寓CEO张智聪、魔方公寓CEO柳佳、贝壳找房高级副总裁兼研究院CEO李文杰。

圆桌对话环节则分为“住房租赁相关政策主要堵点与落地”和“住房租赁REITs突破与发展”两场，分别就这两大议题展开针对性的讨论。

主题演讲与圆桌对话环节的各位嘉宾从政策层面，探究了土地、规划、金融、税收等支持政策，监管、审批等规范政策的优化路径；从市场层面，分析了当今市场供需情况，探讨了行业发展的经验、教训、瓶颈及其破解之道，预判未来行业发展的新模式及其潜在的风险；从工具层面，探索住房租赁公募REITs在中国的发展道路。

图2 陈杰教授作论坛主题演讲

租赁赋权以使得“租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，不仅是推动长租房发展和推进租购并举的必要保障，是当今中国住房租赁市场发展亟需解决的难点及痛点，也是落实新发展理念的要求和国家治理现代化的重要内容。针对此，陈杰教授在会上发表题为《租赁赋权助力住房租赁市场发展》的主题演讲。

陈杰教授的主题演讲从内涵辨析、国际比较、国内现状、实施路径等角度对我国租购赋权政策进行了系统的剖析。陈杰教授的演讲首先指出，2020年中央经济工作会议、“十四五”规划和2035年远景目标纲要均提出，要逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，当下推行租赁赋权政策具有高度的战略意义。陈杰教授进而辨析了租赁赋权与租购同权在概念上的相互区别和在实践上的紧密联系，指出租购同权是租赁赋权的最终目标，租赁赋权是实现租购同权的必要途径，政府在政策实践上应采取租赁赋权的手段，不断增加租客对公共服务享受权益的内容与便利性，逐步缩小承租人与有房人在公共服务享受上的权益性鸿沟，最终实现租购同权。

陈杰教授通过与国际的对比，指出租购不同权是我国独有的一种社会现象，并分析了我国租购不同权所产生的制度根源，认为这是与我国高度依赖土地出让金、“以地融资”的城市发展模式紧密相关，这种城市发展模式先天决定了地方政府的公共福利配置会向购房人倾斜而歧视租房人。加之我国目前还没有房产税，导致公共服务方面实现租购同权的社会支持基础也不足。然而，从国家治理角度来说，公共服务必须普惠和人人平等，为此租购同权是必然方向，其政策意义就是要将公共服务与住房产权“脱钩”，回到公共服务以人为本的原则。

陈杰教授接着指出，随着我国城市发展模式转型，公共服务与住房产权的“脱钩”正不断深化，租房人与买房人在落户、证件办理、劳动就业、卫生健康、基本养老等很多层面的公共服务享受正在趋同，但仍然存在子女获得优质公共教育可得性上的显著差别。在当前我国优质公共资源的空间分布仍不均衡的情况下，简单地技术化强制实施包括优质公共教育在内的租购同权，会衍生一系列问题，社会风险较大，社会支持度也不高。陈杰教授认为，租赁赋权是一个政策系统工程，仅依赖住建部门单兵突进式推行租赁赋权政策难以取得合乎大多数民意的政策效果，应通过顶层设计、高位推动、先试点再推广等政策手段，住建、教育、民政、公安等部门协同施策，塑造居民对“租购同权”的认同感、优化政策执行环境，来推动政策的有效落地。陈杰教授特别提出，国家正在推行的优质高中“名额到校”制度，经过进一步完善和精细化，具有改变教育不均衡的很大政策潜力，从而可为租购同权创造良好的可行性环境。

此外，陈杰教授分享了其课题组组织的《租赁人群居住满意度及政策期望调查》的网络调研阶段性成果，调查发现当前租赁合同规范程度及网签备案率有待提高，租赁市场的规范程度、租赁安全及稳定性、公共服务的同等享有权等是租客最为关注的政策内容，由此可以推论，租赁赋权的实施进展会显著提高租房的吸引力。

陈杰教授最后总结，与租赁住房相配套的基本公共服务供给的完善，能够有效激发住房租赁市场供给和需求两端的活力，进一步提振行业发展信心，这不仅有助于住房市场的长治久安，也是一个城市社会治理能力的体现。

陈杰教授该篇演讲“租赁赋权助力住房租赁市场发展”的PPT全文于5月19日在“城市与房地产研究”公众号发布后被腾讯等多个门户网站转发，核心观点被新华社5月20日《长租房如何完善政策、撬动规范发展？首届中国住房租赁论坛来“支招》等重要媒体报道所引用。该篇演讲关于优质高中“名额到校”可以促进教育均衡部分的论证曾以《上海高中招录新政给“学区房”降温，背后是一次寻求“阶层混合”的实验》为题于3月24日刊登在CSSCI学术期刊《探索与争鸣》微信公众号 (正刊版本将在2021年第5期刊出)，并被多家媒体及瞭望智库等公众号在网络上广为转发，其中瞭望智库公众号3月30日以《上海炸了！一次寻求“阶层混合”的实验？》为题的转载，一夜点击超过10万。相关论证还曾以《租购同权，难在哪里？》、《优质高中“名额到校”有助降温学区房》等在第一财经、观察者网等媒体刊发，并就此接受了东方卫视、上海电视台、上海广播电台等媒体的专访与采访。

陈杰教授长期以来一直致力推进住房民生福祉的提高，其创建与领导的上海交通大学住房与城乡建设研究中心自2019年10月成立以来承接了住建部、上海市住建委等政府部门委托的多项政策咨询与规划论证研究，本次论坛汇报内容是其所承担住建部所下达的租赁赋权课题的阶段性研究成果，未来课题组将进一步进行多方位调研和深度系统分析，以对相关治理决策提供更有力支撑。

图 3 陈杰教授获论坛颁发的证书

附录：2021年中国住房租赁发展论坛的议程

撰稿：齐昕；审定：陈杰