住房工作是推动内循环为主双循环高质量发展的重要节点

——对2020中央经济工作会议精神的认识

陈杰

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任

上海交通大学国际与公共事务学院/中国城市治理研究院教授

在刚刚闭幕的中央经济工作会议所发布公报中，有专门一节提到要“解决好大城市住房突出问题”，在再次强调“房住不炒”和促进房地产市场健康平稳发展的同时，花了很多篇幅专门提到对租赁住房建设与市场秩序规范问题。据笔者在微信群和网络论坛的观察，这些提法在房地产业从业人员和研究者都激发了热烈讨论。

这次中央经济工作会议对租赁住房发展有很多新提法。其中，在租售同权和给租赁人赋权基础上发展长租市场，“加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场”，以及要求落实租赁住房的土地供应，“土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”，是大大丰富和细化了以前租购并举的提法。强调对住房租赁市场既要有实质性鼓励扶持也要有规范引导，“要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控”，则是首次提出。

   本次中央经济工作会议之所以前所未有地把城市住房问题尤其租赁住房问题放到这么高的位置，一方面体现了中央对民生福祉越来越高的重视，是“人民城市人民建”理念的体现与落实，另一方面也是当前构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进新发展格局的需要。这可以从几个角度去理解。

首先，“安居才能乐业”。住房不稳不安心，就难以安心工作，也不敢放心大胆地消费。房价一直上扬，会挤出消费。内需不振，内循环就难以顺畅。

其次，住房市场仍然是主要风险点，租赁市场构成新的风险点。要高度防止2009年“四万亿”投资刺激计划带来大量信贷资金进入楼市引发房价一夜暴涨的现象重现，目前一些热点城市已经出现此苗条。当前国内投资旺盛、信贷宽松，同时与国外经济萎缩形成鲜明对照，会引发国内外大量热钱进入国内楼市股市，抬高房地产等资产价格，造成房价泡沫化，形成很大的金融风险。此外，近年来尤其在今年，部分长租公寓连续爆仓，带来众多群体事件，成为新的社会不稳定隐患。

第三，住房消费本身也是消费的重要组成部分。在中共中央关于“十四五”规划和2035远景目标的建议中，已经提到“促进住房消费健康发展”。住房消费的内涵很大，包括对住家条件改善、家具装修换代、居住品质提升、物业管理提高、老旧小区综合整治包括安装电梯和适老化改造、社区周边配套资源增加的消费。满足这些消费，既能满足人民对美好生活不断增长的需要，提升人民的获得感和幸福感，增强社会凝聚力，也直接带动一大批产业发展。

第四，租赁住房优先发展，是考虑我国住房发展新阶段特征和服务新型城镇化攻坚的战略布置。目前我国住房的供求总量基本平衡，但还存在结构性失衡，主要集中在大城市流动人口、新市民的住房需求难以得到满足，直接制约了他们的劳动产出和消费倾向。但即使在大城市，仍然存在部分房源空置与中心城区租金高扬的失衡现象。在住房供地中单列租赁住房用地计划，加快探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，是化解以上矛盾的重要入手点。但租赁市场发展，不仅从供给侧入手，也要从需求侧推动。要真正给租客赋权，提升租赁体验感，才能提高人们租房意愿。

综合以上角度，稳定房地产市场和整顿租赁市场秩序，从供给和需求两方面促进租赁住房发展，是推进供给侧结构性改革与需求侧管理的重要结合点。

明年是“十四五”开局之年，保民生与稳增长需要并重，消减金融风险和社会风险为要务，住房是完成这些任务的重要切入点。提出以下建议：

（1）高度防范房地产市场泡沫化引发金融风险。在大城市中心城区继续严格限购限贷限流转，试点取消期房销售和全面推行现房销售，逐步禁止毛坯交付，全面实现精装修拎包入住式交付；（2）在人口流入多、住房供需存在失衡的大中城市适当加大住房保障覆盖面，尤其要逐步提高对流动人口和新市民提供住房保障的能力。保障性住房以盘活存量为主，以租赁为主，住房保障方式以货币化补助为主。加快保障性租赁住房建设和增强运营能力，提高保障性住房资源的配置效率，重视受保障对象的居住体验和对公共服务；（3）加快住房制度改革。对第二套住房限制流转和开征房产税，在促进合理住房消费的同时，又能做到严格防止房地产投机炒作；（4）土地出让结构调整与城市规划优化相结合，市中心原则上只能建设小户型租赁住房，在郊区可以适度放宽大户型高档住房建设和销售。推进集体建设用地上建租赁房，既能增加租赁住房供应，降低租房成本，也能增加农民财产性收入，促进城乡融合发展，提高内循环质量；（5）切实落实鼓励与引导住房租赁发展的相关政策。鼓励自持型长租公寓发展，给予税费和融资支持，引导住房公积金向自持型长租公寓的建设与运营提供融资支持。尽快出台《住房租赁条例》和实施细则，完善相关法律条例，强化租赁住房市场管理，全面落实租赁合同备案制度，建立租金指导价体系，进行租金和租约管制；（6）提高住房市场治理能力，提升市场治理技术和基础设施建设。各地全面建立住房交易与租赁信息平台，减少市场信息不对称，提高信息透明度。规范房企对购房者、租房者信息数据的收集使用，提高消费者权益保护能力。提高市场监管能力，房地产开发企业和租赁企业的运营信息需全面纳入平台，加强对住房市场包括租赁市场上的垄断和不正当竞争行为调查，严格限制房地产企业利用顾客预付资金来积累资金池，提高对房地产企业经营风险的预判能力，严厉打击恶意欺诈及卷款跑路，提升预警识别能力。