后冠病时代对房地产与城市的反思

程天富 新加坡国立大学城市与房地产研究院院长

2020年11月1日下午，第二届上海交通大学“宜居城市”论坛暨上海交通大学住房与城乡建设研究中心成立一周年纪念活动成功举行，本次论坛同时也是2020全球城市论坛暨世界城市日上海主场活动的平行分论坛之一。在本次论坛上，新加坡国立大学城市与房地产研究院院长程天富教授做了主题演讲《后冠病时代对房地产与城市的反思》。

以下是该演讲的精粹概要，主要包括三个方面：

1.疫情对宜居城市提出新的要求

谈及宜居城市的概念，每个城市都有自己的憧憬、想法。在疫情发生之前，很多城市的愿景可以用一些比较正面的词语描述，像美好生活、宜居、绿化等。疫情过后，在规划的策略与规划的想法方面有一些要修正，也就是说一些策略要规划得比较主动。不单单是要打造宜居城市，还要打造一个比较韧性的、灵活性的城市，它可以根据形势变化和环境变化去改变城市的愿景。例如面对环境变迁、气候变迁、人口结构变化等非常严重、紧迫的问题时，宜居城市要从打造正面愿景改变到比较主动地迎合这些变化进行自我修正。

2.疫情下的城市空间再考量——城市经济学视角

疫情过后对城市空间的思考应引起充分重视，因为疫情打乱了整个城市规划的布局，影响了经济和生活的步调，也改变了人们对以后经济发展的预期。之前讨论城市规划通常是以城市经济学的角度为主，主要考量空间选择的效益最大化。如何在有限的资源（土地）方面，在不影响土地、环境绿化的情况下更有效地提供空间，让人们去工作、去发展经济。

所以，从城市经济学的角度来说，聚集效应非常重要，因为不管是工作还是社交大家都希望能够有一个面对面互动的情景。这引领了城市规划的大方向，例如工作的地方都在市中心，基础设施等也在离市中心比较近的地方，人们会通勤到市中心工作。这样的规划虽然在经济效益方面最大化，但带来了一些负面的经济问题像交通堵塞等，因为都在同一时间通行到市中心，不免会为公共交通等基础设施带来一定负荷。可是当周末或下班之后，这些基础设施没有进行有效的优化和使用，造成周末的时候整个市中心就变得空空旷旷，这里需要考量的就是怎样把城市体系做得更有效。

可能这次疫情发生之后，要重新考量聚集经济的效益，聚集经济是不是以后还能够带动社区产生效益？城市在不同的空间上大部分是比较单一的，即经济效益在时间和空间的配合上有一定失衡，所以说这次的疫情对于城市发展、房地产空间有相当大的影响，对我们接下来50年的规划要重新反思了。

城市经济学与房地产

3.疫情通常会带来哪些影响

病情不单单影响了社会交流，它给整个经济环境也带来了相当大的影响，尤其是航空业与相关的营业方面，每个国家都面对这个问题，如何去开放经济，如何去解决经济跟疫情之间的平衡，如何去改变经济跟公共卫生的冲突，如何在不受传染的情形下继续能够交流（聚集效应表明人群越密集传播的风险也就越高），如何通过积极的方法让空间更好地利用。

跟大家分享三个关于疫情方面的研究，疫情主要有三个方面的影响，这是疫情对经济学的考量。第一个，之前的城市设计没有考虑空间和隔离的问题，我们发现疫情期间社区隔离或者社交隔离非常重要，如果没有社交隔离疫情的后果可能更严重。第二个，疫情使得人们对经济的预测和愿景变得非常负面、非常悲观。很多国家正在解放经济和控制疫情这两方面进行抉择，如何在这两方面做得比较平衡？疫情没有办法控制，经济就会受到影响，只有经济解封人们在生活、就业等方面才能够改善。第三个，疫情传染预测。为什么疫情可以传染这么快，社区传染如何去解决？ 2003年出现SARS疫情，当时在出现症状之后才会传染，这比较容易去预测疫情的传染速度。现在新冠很多时候在没有症状的情形下也会传染，问题变得更复杂，所以如何去控制、降低社交传染速度非常重要。封城的社交政策非常有效，否则疫情传播的风险可能更高。从我的一个博士生的研究可以看到，中国武汉的封城策略明显降低了疫情传播的速度。通过一些简单的预测发现，如果没有自我隔离没有社区隔离，可以看到风险传播的速度更严重，自我隔离使得集中性的病毒传播受到一定程度的控制。在这次疫情之后，如何通过这些隔离政策进行抑制病毒和振兴经济的平衡非常重要，从这个方面来说疫情给城市规划、经济增长、经济政策带来了一定程度的危机感。

自我隔离对病毒传播的影响

4.新加坡对疫情的应对及启示

疫情已经打乱了之前规划的一些策略，新加坡也采用了多阶段措施来阻断疫情。在4月的时候，人们居家工作学生必须居家学习等等。在6月2号第一阶段解封之后，人们很积极的在避免第二波的发生，到目前疫情已经得到很大程度的控制。

疫情之后很多公司、机构已经开始远程办公，超过80%的劳动人口通过远程的方式来办公，这会对空间应用、空间需求产生多大的影响？很多大公司也在鼓励员工继续居家工作，像Google的员工已经大部分居家办公。疫情对城市空间可能有三个主要影响，第一个就是可能影响“去中心化”。第二个就是如何加速中央商业区的重新发展，因为目前来说中央商业区主要是一个比较单一用途的综合中心，当大部分员工都以远程的方式来工作的时候，那些办公空间要如何去应用，旧的办公楼要如何重新发展等等。第三个就是关于灵活空间应用的一些考虑。这种情况就是说很多公司实行“业务稳定与可持续性计划”的时候，尤其是在疫情期间要如何分组工作，以减少劳动人口密度集中的时候，中央商业区密集性、聚集性相应会减少。其实，很多公司已经开始把他们的员工分组，不让他们同一个时间回到办公室工作，以避免疫情传染的风险。也有很多公司已经开始去中心化，把一些设施已经搬迁到中央商业区以外，因为目前来说不单单是工作的传播风险，公共交通的通勤也会带来一定的风险，如何解决疫情传播是一个非常最重要的问题。还有很多公司已经开始把后勤的营运部门搬迁到中央商业区以外，目前来说商业区域以外的一些办公楼如CBP已经吸引了很多公司落户，他们不需要再聚集到市中心可以通过网络的方式来交流。

疫情对办公楼市场的影响

中央商业区的一些空间应用更大，如何重新发展？目前来说中央商业区非常单一化，主要是以办公楼和商业活动为主，这种单一商业化的用途可能在疫情之后需要重新考量，因为在大部分人可能都不需要、不想回到这个局面的时候，这些办公楼的空间如何处置。规划接下来可能会以更多的综合性为主，减少通勤问题。可能会发生中央商业区的一些设施跟办公楼、住宅、娱乐等综合在一起，这些人不需要太多公共通行，可以减少交通拥挤更好地利用空间。目前，中央商业区也在通过不同的计划鼓励一些比较旧的商业办公楼等重新规划，变成更充满活力更多用途的中心。

空间设计方面如何去反思？目前来说办公楼的设计都是比较长期性的，租赁也是比较长期的，受这次疫情影响应考虑一些短期更灵活性的设施建设，而且在疫情之前很多共享经济的机构已经开始提供一些比较灵活性的空间，灵活性空间可能在疫情改善之后更能迎合我们的需求。在疫情之下云端科技对公司数据存储来说是非常重要，如果公司已经有非常好的云端设备，这次受到疫情影响会相对减少，相反一些比较传统的公司，如果没有这些云端科技来储存信息，受到疫情影响会相对严重。