上海市房产经济学会“‘租购并举’促市民安居”研讨会成功举行

——研讨会同时聚焦《住房租赁条例（征求意见稿）》展开讨论

      2020年9月18日下午，上海市房产经济学会2020年第3季度学术研讨会成功在桂林公园桂林茶馆举行。本次研讨会主题是：构筑“租购并举”制度促进市民安居，由上海师范大学房地产经济研究中心和上海交通大学住房与城乡建设研究中心共同承办。来自上海市房屋管理局、上海市房产经济学会、沪上多所高校、多家企业20多位专业人士与专家学者参加了本次研讨会。

图1：研讨会会议现场

      研讨会一开始，上海市房产经济学会会长沈正超代表学会做了致辞，表示季度学术研讨会将成为学会的一个重要品牌活动，体现了学会为住房民生与房地产业健康发展出思想成果出政策建议的积极作用。

图2：沈正超会长为论坛开幕式致辞

      研讨会第一环节的主题报告，由上海市房产经济学会常务理事、上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿教授主持，首先由原上海市政府法制办副主任、上海市房产经济学会学术委员顾长浩做了“《住房租赁条例（征求意见稿）》的几点讨论”的发言。

图3：原上海市政府法制办副主任顾长浩发言

     顾长浩主任在发言中主要提了几方面意见：首先，对房屋租赁行政立法决策应该树立以下指导思想和基本方针：（1）对民事租赁房屋规范的必要具体化；（2）应当明确政府在房屋租赁（房地产市场）调控方面的职权职责；（3）应当从行业活动有序化、有效化角度，重点在着力于规范调控房屋出租企业、经营租赁企业、房屋经纪企业以，包括自然人出租房屋规模达到规定标准的；（4）应当从向承租人倾斜原则，对租赁双方的行为进行规范；（5）应当明确政府在特定社会经济状况下的特殊的、必要的行政措施权力，既解决权力的合法性，同时解决对权力的约束，以求权利与权力、公共合理的平衡。顾长浩主任特别提出，《条例》应该采取实际措施鼓励租赁关系的稳定。《条例》虽然第一条就提出要“构建稳定的住房租赁关系”，第32条也提出“鼓励出租人和承租人签订长期住房租赁合同”，但缺乏实质措施，难以起到实际作用，建议《条例》通过明确规定给予税收减免等措施来引导出租人提供长期租赁。其次，《条例》在一些地方混淆了法律规范与政策的区别，如第五章“扶持措施”大部分内容属于政策范畴，可考虑删去；第三，《条例》的适用范围界定不够清晰。《条例》第二条，“本条例适用于国有土地上住房的租赁活动及其监督管理”，但第六十五条又说“集体土地上依法建造的住房的租赁活动及其监督管理，参照本条例执行”。这里的“参照执行”含义不清。 而且《条例》是否只适用住房，非居住房屋实际用于居住租赁了，包括改建后用于居住租赁，是否适用，要给予说明。

图4：城方张彦静在介绍城方公寓运营情况和愿景目标

      研讨会第二位主题报告人是上海城方租赁住房运营管理有限公司事业三部总经理张彦静，她的报告题目是“城方公寓运营情况与未来发展介绍”。张彦静介绍到，城方是上海地产集团旗下城市租赁住房运营服务品牌，也是上海第一个租赁住房“国家队”运营服务品牌，于2018年1月20日正式发布成立，业务涵盖自持自营新建、存量改造盘活、公租房代理经租、商业运营管理等重要业务线。规划布局自持自营业务已覆盖上海7大核心区域，计划未来累计目标服务4万套租赁房源；存量改造盘活业务覆盖全市10大核心区域，计划未来累计目标服务3万套；公租房代理经租业务覆盖了全市4大核心区域，约1.3万套；商业运营管理计划累计目标服务约60万平方米。张彦静还表示，城方作为住房租赁市场的国家队，按照市政府对其要发挥“压舱石、稳定器”作用的要求，正在努力打造成为上海租赁住房运营管理的龙头企业，同时也在努力建成标杆性具有市场化运营机制的混合所有制上市主体；城方基于“租赁住房+”的多元化生态整合，提出“大生活 大发展”的理念，致力为城市优秀人才提供优质的生活与发展服务，帮助上海留住人才，助力上海城市发展。围绕这些目标，城方已构建了“活力社区”、“高能社区”、“超级社区”三大产品系，并且已全部落地开业运营；同时，孵化推出了致力于构建城市生活温度的社区共享客厅品牌“城方堂”、线上线下24小时消费场景的“辰十二”，致力于让更多人安居都市宜居生活。

图5：上海市房管局董奇凡介绍上海租赁住房建设及趋势

      研讨会第三位报告人是来自上海市房屋管理局住房建设监管处的董奇凡，其报告主题是“上海租赁住房建设及趋势”。主要包括三个内容：首先，报告分析了上海发展租赁住房的必要性和相关背景；其次，介绍了上海租赁住房的发展现状；最后，对上海未来住房租赁建设与发展提出了思考。报告中指出，目前，上海已推出纯租赁住房Rr4地块100余幅，合计可新建租赁住房约12万套、850万平方米；新建租赁住房突出择优选址、交通便利和配套成熟，主要分布在高校、科研院所、科创园区和商务、产业集聚区等租赁需求旺盛、集中区域周边。同时，上海也对非居住存量房屋改建和转化租赁住房做出了规范，按照用地性质、承重结构和建筑容量“三个不变”原则，在保证结构安全、消防安全和治安管理安全“三条底线”的前提下，有序推进“非居转租”。对于住房租赁市场，上海不断加强服务与监管，努力维护住房承租人的合法权益，、支持相关主体的合理融资需求；建立了住房租赁合同网签备案和房源信息双记载机制，住房租赁企业主体监管制度和全市统一的住房租赁公共服务平台。报告强调，本市租赁住房建设聚焦“2035全球卓越城市”和“建设具有全球影响力的科创中心”战略定位，以提升城市能级和核心竞争力、调序本市住房市场供给结构为发展建设目标，注重顶层设计和全周期监管，将逐步培育形成涵盖规划、设计、建设、运营的租住全生命周期品质建管理念。强化中小户型供应导向，鼓励精细化设计和智能化管理，倡导“小房型、大空间、悦生活”的集约化理念，并引导结合具体产品定位，完善综合配套服务设施，力求打造品质生活“触手可及”的现代化租住社区。上海将全方位提升租赁住房的建设和管理品质，逐步培育形成符合时代特点、上海特色的全新租住生活方式。最后，报告也交流了对上海未来住房租赁的建设与发展的相关展望。报告提出，目前发展面临良好机遇，但也存在很多新挑战，需要从优化供需结构、加快立法体系建设等多方面下功夫，从建管并举出发，提升管理服务、规范市场秩序、健全政策体系。

  图6：陈杰教授介绍对各地租赁住房发展政策的比较研究

      本次研讨会主题发言环节的最后一位报告人是上海市房产经济学会副会长、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰教授。陈杰教授的报告介绍了其团队针对2019年首批入选中央财政支持住房租赁市场发展专项资金的北京、上海、重庆、广州、深圳、武汉、杭州、成都、南京等16个城市在利用该专项资金进展情况的阶段性研究成果。该项研究从这些城市住房主管部门发布的专项资金使用办法文件入手，对比分析了各城市在租赁市场培育和发展方面的不同做法。阶段性的研究发现，16个城市虽然都制定了专项资金的使用办法，但政策的公开性透明性差别较大，有少部分城市至今没有将专项资金使用办法主动对外公开，无法知晓办法的细节，给研究造成了较大的困难。但从已经公开的信息来看，虽然各城市都在积极落实专项资金发展住房租赁市场，利用专项资金的重心、方式和进度差别都较大，显示了各城市政府对待租赁市场发展与产业培育方面不同的思路，也有不同的背景约束。陈杰教授也指出了，各地政府之间应该加强政策的相互交流与学习，如外地城市的做法中，有将奖补与合同备案挂钩、有对获得奖补企业的承租人满意度提出要求，还有对获得奖补后租金涨幅进行限制要求的，有不少地方可供上海学习借鉴。

图7：研讨会的圆桌论坛环节

      研讨会的第二环节是圆桌论坛形式的互动讨论，由陈杰教授主持，焦点是《住房租赁条例（征求意见稿）》的讨论，也结合如何推进上海”十四五”期间租购并举促进市民安居而展开。在互动讨论中，市房产经济学会学术委员田汉雄（前上房集团董事长）、复旦大学住房政策研究中心主任姚志勇副教授、同济大学经纬不动产研究院张宗彝博士、上海财经大学不动产研究所朱祎博士、上海师范大学房地产经济研究中心崔光灿教授和黄静副教授、上海房地产科学研究院经济所江莉所长、联城行董事长许军、上海城方董事会秘书顾玲玲、旭辉领寓研究部负责人顾磊博士等先后发言。发言意见概括如下： 田汉雄委员认为《条例》应该顺应市场形势把转租人的权责也做明确规定，并进一步明确各项违规的具体处罚标准与流程；姚志勇副教授认为对稳定租金和合同备案的提法要慎重，要有落地可行性和实际可操作方案再写入《条例》；朱祎博士认为《条例》应对因为拆迁或疫情等不可抗力造成租约中断情形下租赁双方权益保护给予准则化；张宗彝博士认为《条例》要突出对市场的纠偏，调节权利关系，引用澳洲等国外案例，突出要明确以保护承租人利益为优先，尤其在疫情等突发情况下，还建议借鉴国外以地址管外来租赁人口的办法，简化租赁登记手续，但保证每个地址居住人数在合法范围内；崔光灿教授认为《条例》要突出公平原则和民生原则，应对租赁企业建立一定的市场准入标准或行业从业资格认证；黄静副教授认为《条例》要重在对市场秩序的保护，减少不必要的干预；顾磊博士认为长租行业需要一个优胜劣汰的演化过程，政府不必对短期波动太过担心，但《条例》应加强推进“租售同权”和增加反歧视的相关表述，并建议可否通过租赁服务平台的建议来强化统一数据源和共享数据库；顾玲玲也提出可要求政府引导建立统一的数据库和标准化数据口径，让市场供需信息更加透明；江莉所长认为对租赁企业的监管应体现分类监管的原则以更有针对性。

      陈杰教授也发言对《条例》及租赁市场发展提出几点意见和看法：一是认为提高乃至全面实行租赁合同备案是住房租赁市场规范发展的牛鼻子。租赁合同备案不仅是政府加强人口管理和社会治理的需求，也是加强市场规范和维护租赁双方权益的基础，更是租客基于切身利益的要求。租赁合同备案在很多地方是租客办理居住证和获得积分、享受公共服务的前提，绝大多数租客有很强烈愿望，各地政府也采取了很多便利措施，尽量简化备案流程，但房东往往由于隐私及担心课税的顾虑，不愿意配合租客备案，这是对租客利益的侵犯。上海、广州等地的地方性住房租赁条例中都有对个人出租人不进行合同备案进行行政处罚的专门规定，但《条例》在这方面反而没有规定，是不足的；二是《条例》应对承租人相对倾斜，要借鉴德国等国经验，对出租人的解约权做出更多限制；三是鉴于近期长租公寓爆雷多发的情况，认为《条例》应对由于转租人/经租代理方破产或逃逸给租赁双方带来的损失认定和处理流程做出规范性安排，以明确相关主体的权益预期。陈杰教授发言还表示，上海市房产经济学会将汇总整理本次研讨会及线上线下征集到的社会各界对《住房租赁条例（征求意见稿）》的意见，尽快反馈给住建部有关部门。

      在研讨会的最后，上海市房产经济学会沈正超会长与本次会议发起人崔光灿教授、陈杰教授一起感谢了各位与会嘉宾的支持和热烈参与，并期待各界专家继续支持学会未来的学术活动。本次研讨会至此成功落幕。

(撰稿：陈杰；图片：齐昕)